- Что делаем
- Оцениваем категорию технического состояния здания по ГОСТ 31937-2024 и готовим заключение.
- Стоимость
- От 120 000 ₽ (точная — после уточнения задачи)
- Срок
- От 5 дней
- Результат
- Техническое заключение с категорией технического состояния
- Нормы
- ГОСТ 31937-2024 «Правила обследования и мониторинга технического состояния»
- Где работаем
- Москва и Московская область, выезд по всей России
Что такое обследование технического состояния
Обследование технического состояния зданий и сооружений — это комплекс работ, по итогам которых оценивают фактическое состояние фундаментов, стен, перекрытий, покрытия и других несущих конструкций. Обследование заканчивается оценкой технического состояния здания: мы сравниваем то, что выявили на объекте, с проектными и нормативными требованиями и присваиваем категорию.
Порядок работ определяет ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния».
PDFСкачать полный пример заключенияPDF на Яндекс Диске: 250+ страниц с ведомостью дефектов, фото, расчетами и приложениями↗Что входит в работы
- изучение проектной, исполнительной и эксплуатационной документации;
- визуальный осмотр конструкций с фиксацией дефектов и фотофиксацией;
- обмеры и инструментальные измерения: трещины, прогибы, крены, геометрия сечений;
- определение прочности материалов неразрушающими методами и при необходимости лабораторные испытания;
- поверочные расчеты несущей способности по фактическим данным;
- оценка категории технического состояния конструкций и здания в целом;
- заключение с выводами и рекомендациями.
Каким оборудованием работаем
Инструментальное обследование — это измерения, а не осмотр «на глаз». Базовый набор приборов, который мы берем на объект:
| Прибор | Что определяем | Метод / документ |
|---|---|---|
| Измеритель прочности ИПС-МГ4 | Прочность бетона и раствора | Ударный импульс, ГОСТ 22690-2015 |
| Измеритель прочности Оникс-ОС | Прочность бетона | Отрыв со скалыванием, ГОСТ 22690-2015 |
| Ультразвуковой прибор «Пульсар-2» | Прочность бетона и однородность | Ультразвуковой метод, ГОСТ 17624-2021 |
| Ультразвуковой тестер УК1401 | Глубина трещин в бетоне | Ультразвуковой метод |
| Измеритель защитного слоя «Поиск-2.5» | Толщина защитного слоя, диаметр и шаг арматуры | Магнитный метод, ГОСТ 22904-93 |
| Электронный тахеометр Leica | Крены стен и здания, съемка фасадов | Геодезические измерения |
| Лазерный дальномер Leica Disto, рулетка | Размеры помещений и конструкций | Линейные измерения |
| Лазерный уровень | Отклонения колонн и стен от вертикали | Построение опорной линии |
| Штангенциркуль | Диаметр арматуры и трубопроводов | Прямые измерения |
| Набор щупов, шаблон-линейка | Ширина раскрытия и глубина трещин | Прямые измерения |
Средства измерений проходят поверку. Копии свидетельств о поверке прикладываем к заключению — это требование к доказательности результатов.
Категории технического состояния
Вывод заключения — одна из четырех категорий: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное или аварийное. От категории зависит, что делать дальше: продолжать эксплуатацию, вести наблюдение, усиливать конструкции или ограничивать использование здания. Подробнее читайте в материале «Категории технического состояния здания».
Как классифицируем дефекты
Каждый найденный дефект попадает в ведомость с местом, размерами, фото и категорией. От категории зависит срочность работ:
| Категория дефекта | Что означает | Что делать |
|---|---|---|
| Критический | Эксплуатация небезопасна по условиям прочности и устойчивости | Немедленное устранение, ограничение эксплуатации |
| Значительный | Существенно снижает долговечность и надежность конструкции | Устранить в ходе ремонтных работ |
| Малозначительный | На надежность и долговечность существенно не влияет | Устранить при плановом ремонте или по возможности |
Предварительное и детальное обследование
Стандарт делит обследование на два уровня. Сначала проводят предварительное (визуальное): по его итогам решают, нужно ли детальное (инструментальное) обследование. Если дефектов нет и состояние понятно, работы могут закончиться осмотром.
| Признак | Предварительное (визуальное) | Детальное (инструментальное) |
|---|---|---|
| Что делают | Осмотр конструкций, обмеры, фотофиксация, выявление видимых дефектов | Измерения приборами, испытания материалов, вскрытия, поверочные расчеты |
| Когда достаточно | Плановый контроль, первичная оценка, решение о дальнейших работах | Реконструкция, трещины и прогибы, последствия пожара, нужна оценка несущей способности |
| Результат | Перечень видимых дефектов и предварительная оценка состояния | Количественные данные, категория состояния, причины дефектов, рекомендации |
| Место в ГОСТ 31937-2024 | Этап «предварительное (визуальное) обследование» | Этап «детальное (инструментальное) обследование», проводится при необходимости |
Как выбрать объем обследования
| Задача | Что обычно нужно |
|---|---|
| Плановый контроль состояния здания | Предварительное (визуальное) обследование; при выявленных дефектах — детальное |
| Трещины, прогибы, перекосы | Детальная проверка конструкций, при необходимости мониторинг |
| Реконструкция, надстройка, перепланировка | Детальная проверка с испытаниями и поверочными расчетами |
| После пожара или аварии | Детальная проверка с испытаниями материалов |
| Покупка или аренда здания | Осмотр; при сомнениях — детальная проверка |
| Здание рядом со строительной площадкой | Фиксация состояния до начала работ и мониторинг в зоне влияния строительства |
Таблица дает ориентир. Состав работ определяет инженер по итогам первичного осмотра и разговора о задаче.
Обследование или экспертиза здания
Техническая экспертиза здания, независимая экспертиза, экспертиза технического состояния — в обиходе так называют одну и ту же работу: инженер осматривает здание, измеряет, считает и дает заключение. В нормах она называется обследованием технического состояния.
Мы выполняем обследование и отвечаем на практические вопросы: можно ли эксплуатировать здание, выдержит ли оно новые нагрузки, что и в какой очереди ремонтировать. Когда заказчик просит «экспертизу здания на пригодность к эксплуатации», результатом будет заключение с категорией технического состояния.
Судебную строительно-техническую экспертизу мы не проводим: ее назначает суд. Не выполняем и экспертизу проектной документации, и экспертизу промышленной безопасности — это отдельные виды деятельности.
Когда заказывают
- перед реконструкцией, капитальным ремонтом, надстройкой или перепланировкой;
- при появлении трещин, прогибов, перекосов и других признаков деформации;
- после пожара, затопления, аварии или землетрясения вблизи объекта;
- при покупке, продаже, страховании или передаче здания в аренду;
- при плановом контроле состояния объектов, в том числе жилых зданий.
Для отдельных типов объектов и ситуаций есть свои страницы с подробностями:
Что вы получите
Результат работы — отчет с заключением. Вот что в него входит:
| Что входит в отчет | Содержание |
|---|---|
| Категория технического состояния | Оценка состояния конструкций и здания в целом |
| Материалы, обосновывающие категорию | Результаты осмотра, измерений, испытаний и расчетов |
| Причины дефектов | Наиболее вероятные причины появления дефектов и повреждений |
| Рекомендации по восстановлению или усилению | Какие конструкции и каким способом восстановить или усилить |
| Рекомендации по дальнейшей эксплуатации | Допустимые режимы использования и ограничения |
| Срок следующей проверки | Когда повторить обследование |
| Приложения | Фотографии, схемы дефектов, протоколы испытаний |
Состав отчета приведен по п. 5.1.18 ГОСТ 31937-2024. При комплексном обследовании добавляют оценку инженерных систем, теплотехнических показателей ограждающих конструкций, звукоизоляции, шума и вибраций.
Из чего состоит заключение
Типовая структура нашего заключения по комплексному обследованию. Объем — от 40 до 250+ страниц в зависимости от здания; основную часть занимают приложения с ведомостью дефектов, фото и расчетами.
| Раздел заключения | Что в нем |
|---|---|
| Введение | Цель, состав работ, исходные документы, приборы и сведения о поверке |
| Характеристика объекта | Год постройки, конструктивная схема, габариты, этажность, фундаменты, стены, перекрытия |
| Результаты по конструкциям | По каждому виду: описание, размеры, армирование, дефекты, износ, расчет, вывод о категории |
| Инженерные системы | Отопление, водоснабжение, канализация, электрика, вентиляция, лифты (если входят в задание) |
| Прочность материалов | Результаты испытаний бетона, кирпича, раствора с привязкой к местам испытаний |
| Физический износ | Износ по элементам и здания в целом, % |
| Поверочные расчеты | Проверка несущей способности под фактические или планируемые нагрузки |
| Выводы и рекомендации | Категория состояния, причины дефектов, что и в какой очередности делать |
| Приложения | Ведомость дефектов, фото, схемы, чертежи, свидетельства о поверке, документы СРО |
Пример из практики
- Объект
- Семиэтажное нежилое здание 1965 года постройки в Москве, 72,7 × 23,1 м, неполный каркас (сборные железобетонные колонны и несущие кирпичные стены), подвал и технический этаж. Здание не эксплуатировалось, проектной документации не было.
- Задача заказчика
- Оценить состояние конструкций и инженерных систем и определить объемы работ для капитального ремонта.
- Что сделали за две недели на объекте
- Откопали 5 шурфов с отбором грунта в лабораторию, вскрыли защитный слой бетона колонн, испытали бетон методами отрыва со скалыванием и ударного импульса, выполнили тахеометрическую съемку фасадов, поверочные и теплотехнические расчеты, составили ведомость дефектов.
- Что нашли
- Трещины в стенах и вдоль швов плит верхних этажей — от температурных деформаций, потому что зимой не работало отопление; замачивание конструкций из-за протечек кровли и трубопроводов; металлические обоймы кирпичных пилястр были установлены поверх штукатурки с зазором до 10 мм — усиление фактически не работало.
- Цифры
- Бетон колонн — от B22,5 на первом этаже до B30–B35 выше; крен здания — 7 мм вдоль и 32 мм поперек; физический износ здания — 46 %.
- Вывод
- Несущие конструкции — работоспособное состояние; наружные стены, кровля и окна — ограниченно-работоспособное; системы отопления и противопожарного водопровода — аварийное. Несущей способности хватает для полезной нагрузки 300 кгс/м² при условии зачеканки зазоров в обоймах. Наружные стены не удовлетворяют требованиям по тепловой защите — нужно утепление.
По каким нормам работаем
Работаем по действующим редакциям документов; справочные отмечены отдельно:
- ГОСТ 31937-2024 — правила обследования и мониторинга технического состояния;
- СП 13-102-2003 — правила обследования несущих строительных конструкций (справочный документ);
- ГОСТ 22690-2015, ГОСТ 18105-2018, ГОСТ 22904-93 — контроль прочности бетона и армирования;
- ГОСТ 27751-2014 — надежность строительных конструкций и оснований;
- СП 20.13330.2016, СП 22.13330.2016, СП 63.13330.2018, СП 15.13330.2020 — нагрузки, основания, железобетонные и каменные конструкции для поверочных расчетов;
- СП 50.13330.2024 — тепловая защита ограждающих конструкций;
- ВСН 53-86(р) — оценка физического износа (с декабря 2024 года применяем как справочный документ);
- Федеральный закон № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений».
Как проходит работа
Заявка и задача
Уточняем объект, цель работ и сроки, запрашиваем имеющуюся документацию.
Подготовка
Изучаем проектную и исполнительную документацию, составляем программу работ.
Предварительное обследование
Визуальный осмотр, обмеры, фотофиксация, выявление видимых дефектов.
Детальное обследование
Если нужно: измерения приборами, испытания материалов, вскрытия, поверочные расчеты.
Заключение
Оценка технического состояния, причины дефектов, рекомендации и срок следующей проверки.
Примеры из нашей практики
- В пустующем семиэтажном здании в Москве несущие конструкции в основном оказались работоспособными, а отопление и противопожарный водопровод — в аварийном состоянии. Физический износ здания — 46 %.
- Обследовали эстакаду для проезда и стоянки машин в Москве. Покрытие признали аварийным — коэффициент использования плит дошел до 1,286, эксплуатацию рекомендовали остановить.
- Четырехэтажное каркасное здание 1973 года в Москве обследовали за 27 дней. Несущие конструкции признали работоспособными, а отмостку — аварийной.
Стоимость и сроки
Ориентиры: выезд инженера и первичный осмотр — от 45 000 ₽, техническое обследование здания — от 120 000 ₽, детальная проверка несущих конструкций с испытаниями — от 80 000 ₽ за 100 м². По нашим объектам работы занимали от 5 до 25 дней. Итоговая цена зависит от площади, состояния конструкций и цели работ, ее фиксируем в договоре. Все цены — на странице «Цены».
Как часто нужно обследовать здание
Периодичность обследования рекомендует ГОСТ 31937-2024 (п. 4.2). Формально это рекомендация стандарта, но именно на нее ориентируются собственники, управляющие организации и проектировщики.
- первый раз здание проверяют не позднее чем через два года после ввода здания в эксплуатацию;
- затем — не реже одного раза в 10 лет;
- для зданий и отдельных элементов, которые работают в неблагоприятных условиях, обследуют не реже одного раза в пять лет. К таким условиям относят агрессивные среды, вибрации, повышенную влажность, сейсмичность района 7 баллов и более.
Конкретный срок следующей проверки для вашего здания указывают в заключении: так требует состав отчета по стандарту.
Примеры наших объектов
Вопросы и ответы
Какие категории технического состояния бывают?
Четыре: нормативное, работоспособное, ограниченно-работоспособное и аварийное. Каждая означает свой уровень несущей способности и свой порядок действий владельца.
Что делать, если здание признано ограниченно-работоспособным?
Следовать рекомендациям заключения: как правило, это наблюдение за состоянием конструкций, ограничение нагрузок и усиление отдельных элементов. Состав мер зависит от причин снижения несущей способности.
Нужна ли лицензия или допуск СРО?
Лицензия на обследование не нужна: с 2010 года ее заменило членство в СРО. Обследование конструкций относится к инженерным изысканиям, поэтому исполнитель должен состоять в изыскательской СРО. Мы — члены Ассоциации СРО «ГЕОБАЛТ», выписку из реестра покажем по запросу.
Всегда ли нужно детальное обследование?
Нет. Стандарт предусматривает детальное (инструментальное) обследование «при необходимости». Если по итогам осмотра состояние ясно, работы ограничиваются предварительным обследованием.
Как часто нужно обследовать здание?
Стандарт рекомендует проводить первое обследование не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, затем не реже одного раза в 10 лет. В неблагоприятных условиях — не реже одного раза в пять лет.
Кто может заказать обследование?
Собственник, арендатор, управляющая организация, застройщик, покупатель здания и проектная организация. Для разных целей состав работ будет разным.
Сколько времени занимает обследование?
Работы на объекте для здания 5–10 тысяч м² — около двух недель, затем камеральная обработка, расчеты и оформление заключения. Для небольших зданий — от 5 рабочих дней в целом.
Можно ли обследовать здание без проектной документации?
Да. В этом случае мы восстанавливаем недостающие данные сами: выполняем обмеры, вскрытия, шурфы, определяем армирование и прочность материалов. Это увеличивает объем работ, но заключение получается полноценным.
