Что такое обследование технического состояния
Обследование технического состояния зданий и сооружений — это комплекс работ, по итогам которых оценивают фактическое состояние фундаментов, стен, перекрытий, покрытия и других несущих конструкций. Мы сравниваем то, что выявили на объекте, с проектными и нормативными требованиями и присваиваем зданию категорию технического состояния.
Порядок работ определяет ГОСТ 31937-2024 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния». Он действует с 1 мая 2024 года и заменил ГОСТ 31937-2011. Если вам присылали документы по старой редакции, при заказе нового заключения лучше сразу ориентироваться на действующую.
Что входит в работы
- изучение проектной, исполнительной и эксплуатационной документации;
- визуальный осмотр конструкций с фиксацией дефектов и фотофиксацией;
- обмеры и инструментальные измерения: трещины, прогибы, крены, геометрия сечений;
- определение прочности материалов неразрушающими методами и при необходимости лабораторные испытания;
- поверочные расчёты несущей способности по фактическим данным;
- оценка категории технического состояния конструкций и здания в целом;
- заключение с выводами и рекомендациями.
Категории технического состояния
Вывод заключения — одна из четырёх категорий: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное или аварийное. От категории зависит, что делать дальше: продолжать эксплуатацию, вести наблюдение, усиливать конструкции или ограничивать использование здания. Подробнее читайте в материале «Категории технического состояния здания».
Предварительное и детальное обследование
Стандарт делит обследование на два уровня. Сначала проводят предварительное (визуальное): по его итогам решают, нужно ли детальное (инструментальное) обследование. Если дефектов нет и состояние понятно, работы могут закончиться осмотром.
| Признак | Предварительное (визуальное) | Детальное (инструментальное) |
|---|---|---|
| Что делают | Осмотр конструкций, обмеры, фотофиксация, выявление видимых дефектов | Измерения приборами, испытания материалов, вскрытия, поверочные расчёты |
| Когда достаточно | Плановый контроль, первичная оценка, решение о дальнейших работах | Реконструкция, трещины и прогибы, последствия пожара, нужна оценка несущей способности |
| Результат | Перечень видимых дефектов и предварительная оценка состояния | Количественные данные, категория состояния, причины дефектов, рекомендации |
| Место в ГОСТ 31937-2024 | Этап «предварительное (визуальное) обследование» | Этап «детальное (инструментальное) обследование», проводится при необходимости |
Как выбрать объём обследования
| Задача | Что обычно нужно |
|---|---|
| Плановый контроль состояния здания | Предварительное (визуальное) обследование; при выявленных дефектах — детальное |
| Трещины, прогибы, перекосы | Детальное обследование конструкций, при необходимости мониторинг |
| Реконструкция, надстройка, перепланировка | Детальное обследование с испытаниями и поверочными расчётами |
| После пожара или аварии | Детальное обследование с испытаниями материалов |
| Покупка или аренда здания | Предварительное обследование; при сомнениях — детальное |
| Здание рядом со строительной площадкой | Обследование до начала работ и мониторинг в зоне влияния строительства |
Таблица даёт ориентир. Состав работ определяет инженер по итогам первичного осмотра и разговора о задаче.
Когда заказывают
- перед реконструкцией, капитальным ремонтом, надстройкой или перепланировкой;
- при появлении трещин, прогибов, перекосов и других признаков деформации;
- после пожара, затопления, аварии или землетрясения вблизи объекта;
- при покупке, продаже, страховании или передаче здания в аренду;
- при плановом контроле состояния объектов, в том числе жилых зданий.
Что вы получите
Результат работы — отчёт с заключением. Вот что в него входит:
| Что входит в отчёт | Содержание |
|---|---|
| Категория технического состояния | Оценка состояния конструкций и здания в целом |
| Материалы, обосновывающие категорию | Результаты осмотра, измерений, испытаний и расчётов |
| Причины дефектов | Наиболее вероятные причины появления дефектов и повреждений |
| Рекомендации по восстановлению или усилению | Какие конструкции и каким способом восстановить или усилить |
| Рекомендации по дальнейшей эксплуатации | Допустимые режимы использования и ограничения |
| Срок очередного обследования | Когда повторить обследование |
| Приложения | Фотографии, схемы дефектов, протоколы испытаний |
Состав отчёта приведён по п. 5.1.18 ГОСТ 31937-2024. При комплексном обследовании добавляют оценку инженерных систем, теплотехнических показателей ограждающих конструкций, звукоизоляции, шума и вибраций.
Как проходит работа
Заявка и задача
Уточняем объект, цель обследования и сроки, запрашиваем имеющуюся документацию.
Подготовка
Изучаем проектную и исполнительную документацию, составляем программу обследования.
Предварительное обследование
Визуальный осмотр, обмеры, фотофиксация, выявление видимых дефектов.
Детальное обследование
Если нужно: измерения приборами, испытания материалов, вскрытия, поверочные расчёты.
Заключение
Оценка технического состояния, причины дефектов, рекомендации и срок очередного обследования.
Стоимость и сроки
Ориентиры: выезд и предварительное обследование — от 25 000 ₽, техническое обследование здания до 1000 м² — от 45 000 ₽, детальное обследование несущих конструкций — от 12 000 ₽ за 100 м². По нашим объектам работы занимали от 5 до 25 дней. Итоговая цена зависит от площади, состояния конструкций и цели работ, её фиксируем в договоре. Все цены — на странице «Цены».
Как часто нужно обследовать здание
Периодичность обследования установлена в ГОСТ 31937-2024 (п. 4.2). Это не рекомендация, а норма стандарта, на которую ссылаются управляющие организации и проектировщики.
- первое обследование проводят не позднее чем через два года после ввода здания в эксплуатацию;
- последующие обследования проводят не реже одного раза в 10 лет;
- для зданий и отдельных элементов, которые работают в неблагоприятных условиях, обследуют не реже одного раза в пять лет. К таким условиям относят агрессивные среды, вибрации, повышенную влажность, сейсмичность района 7 баллов и более.
Конкретный срок очередного обследования для вашего здания указывают в заключении: так требует состав отчёта по стандарту.
Вопросы и ответы
Какие категории технического состояния бывают?
Четыре: нормативное, работоспособное, ограниченно работоспособное и аварийное. Каждая означает свой уровень несущей способности и свой порядок действий владельца.
Что делать, если здание признано ограниченно работоспособным?
Следовать рекомендациям заключения: как правило, это наблюдение за состоянием конструкций, ограничение нагрузок и усиление отдельных элементов. Состав мер зависит от причин снижения несущей способности.
Нужна ли лицензия или допуск СРО?
Требования к исполнителю зависят от вида работ и цели обследования. Для подготовки проектной документации они строже. Перед заказом запросите у исполнителя подтверждающие документы, мы подскажем, что нужно для вашей задачи.
Всегда ли нужно детальное обследование?
Нет. Стандарт предусматривает детальное (инструментальное) обследование «при необходимости». Если по итогам осмотра состояние ясно, работы ограничиваются предварительным обследованием.
Как часто нужно обследовать здание?
Первое обследование проводят не позднее чем через два года после ввода в эксплуатацию, затем не реже одного раза в 10 лет. В неблагоприятных условиях — не реже одного раза в пять лет.
Кто может заказать обследование?
Собственник, арендатор, управляющая организация, застройщик, покупатель здания и проектная организация. Для разных целей состав работ будет разным.
