Шкала износа
| Износ | Состояние | Что это значит |
|---|---|---|
| 0–20 % | Хорошее | Мелкие дефекты, достаточно текущего ремонта |
| 21–40 % | Удовлетворительное | Элементы пригодны, но нужен частичный капремонт |
| 41–60 % | Неудовлетворительное | Эксплуатация возможна только при значительном капремонте |
| 61–80 % | Ветхое | Несущие конструкции в опасном состоянии, нужны срочные меры |
| 81–100 % | Негодное | Элементы разрушены |
Шкала соответствия износа и состояния восходит к методике определения физического износа гражданских зданий 1970 года и широко применяется вместе с ВСН 53-86(р).
Как считают износ
- Здание делят на элементы: фундаменты, стены, перекрытия, кровля, инженерные системы и т. д.
- Для каждого элемента по таблицам ВСН 53-86(р) сопоставляют признаки с процентом износа.
- Если элемент изношен неравномерно, считают по участкам пропорционально их площади.
- Износ здания — сумма износов элементов, умноженных на их долю в восстановительной стоимости.
Примеры признаков по ВСН 53-86(р)
| Элемент | Признаки | Износ |
|---|---|---|
| Ленточный каменный фундамент | Мелкие трещины в цоколе до 2 мм | 0–20 % |
| Ленточный каменный фундамент | Глубокие трещины до 5 мм, увлажнение цоколя, неравномерная осадка | 21–40 % |
| Ленточный каменный фундамент | Сквозные трещины на всю высоту здания, искривление цоколя | 41–60 % |
| Рулонная кровля | Вздутия, трещины верхнего слоя, замена до 10 % покрытия | 21–40 % |
| Рулонная кровля | Массовые протечки, отслоение покрытия от основания | 61–80 % |
| Стальная кровля | Ржавчина, свищи, много протечек | 41–60 % |
Из практики
В семиэтажном здании 1965 года мы определили общий износ 46 %, при этом фундаменты были изношены на 20 %, колонны — на 30 %, а инженерные системы — на 80 %. Именно разброс по элементам показывает, куда пойдут деньги на ремонт.
Источники
- ВСН 53-86(р) «Правила оценки физического износа жилых зданий»;
- Методика определения физического износа гражданских зданий (1970);
- собственная практика обследований.
Вопросы и ответы
Износ и категория состояния — одно и то же?
Нет. Износ — экономическая оценка в процентах, категория по ГОСТ 31937-2024 — инженерная оценка надежности. Здание с износом 46 % может быть в работоспособном состоянии.
Нужен ли износ при покупке здания?
Да, это удобный способ оценить будущие затраты: чем выше износ элемента, тем больше доля его стоимости уйдет на ремонт.